전세 사기 피해 유형 및 예방법(대처법) 알아보기

전세 사기와 피해 유형에 따른 예방법

 

 

 

요즘 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.

뉴스에서도 매번 전세 사기의 패해에 대한 내용을 다루는 것 같습니다.

 

오늘은 전세 사기 유형과 그에 따른 대처 방안을 집을 고를 때부터 입주한 이후까지 순서대로 

다루도록하겠습니다!

 

 

 

집 고를 때

깡통 전세 사기를 조심!

깡통주택이란?

임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금도 떼이는 집을 말합니다. 

<한 줄 정리>

세입자 보증금+대출금=집값의 80% 이상

 

만약 불상사가 생기면 빚 상환을 회피하는 임대인이 있을 수 있기 때문에 시한폭탄이라 생각하시면 됩니다.

 

 

깡통주택을 전세로 왜 내놓아요?

깡통주택을 전세로 내놓는 대부분의 임대인들은 갭투기를 통해서 해당 집을 구매합니다.

여기서 '갭'이라는 것은 '매매가-전세가'를 의미하는 것으로, 이것조차 은행 대출입니다.

즉, 임대인은 현재 융통 가능한 돈이 없다는 것을 의미합니다. 다 언젠가는 돌려줘야 할 돈들이기 때문입니다.

이때 집이 경매로 넘어가면 보증금이 떼이거나, 경매로 넘어가지 않았어도 보증금을 못 돌려받을 가능성이 있습니다.

 

 

유형

• 다음 세입자가 구해지질 않아서 보증금을 못 돌려준다.
• 집가격이 하락해서 집 값이 전세 보증금보다 적다.

 

폭탄 피하는 방법

1. 일단 깡통 주택을 거르자.

국토부 실거래가 공개시스템 등에서 집값의 시세를 확인할 수 있습니다.

만약 보증금이 집값과 비슷하다면 최대한 피해야 합니다.

 

2. 임대인이 부자니깐 괜찮다? No!!

임대인이 아무리 유명하고 부자인들 전세 사기가 일어난 후에는 의미가 없습니다.

깡통주택 전세사기로 임대인이 처벌을 받아도 내 보증금 전부를 돌려받는다 할 수 없습니다.

 

3. 전세보증금 반환 보증 가입이 가능한 집

전세보증금봔환보증이란 전세 보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다.

깡통주택 판별을 잘했어도 집값이 하락하면 안전한 집이라도 깡통주택으로 될 수 있습니다.

따라서 계약 체결 전에 전세 보증 반환 보증 가입이 가능한 집인지 먼저 알아보고, 계약 후 알아보도록 합시다.

 

 

 

임대인 확인할 때

가짜 임대인이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우 

∙가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 '진짜 임대인'의 인적사항을 알아내서 자신이 건물주인 척하면서

   전세 계약한 후 세입자의 보증금 가로채기. 

∙임대인의 위임장 혹은 증명서류를 위조해 대리인 행세하면서 보증금을 가로채기

 

불가피한 경우 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약하는 경우 대처법

∙임대인의 신분증 대체 가능 서류들을 증명할 인감증명서를 확인할 것

→위임장과 인감증명서를 대조해서 인감이 동일한지 확인

∙임대인과 유선통화로 다시 계약내용 확인하기

∙전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 한다. 

∙임대인의 요청으로 대리인 계좌에 입금해야 한다면 특약 사항에 명시해야 함.

 

정리

• 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인
• 임대인 신분증 확인
• 대리인 확인 절차 거치기

 

 

계약서 작성할 때

월세인데 전셋집이라고?

공인중개사가 대리인을 해서 임대차 계약을 맺기도 합니다. 

이때 임대인이나 대리인 관련 서류는 준비하지 않는 빈틈을 누리고 사기를 치는 일부 공인중개사가 있습니다.

예를 들면 공인중개사가 세입자와 보증금 1억 원 전세 계약을 합니다. 그런데 임대인에게는 보증금 1천만 원 월세를 체결했다는 거짓말을 하죠. 그럼 9천만 원의 차액이 남겠죠? 그걸 공인중개사가 빼돌립니다. 

 

가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방

등록된 공인중개사와 거래

생각보다 중개업 등록증이나 자격증을 대여해서 중개사무소를 차리는 경우가 많습니다. 

등록된 곳인지 확인하는 방법은 국가공간 정보 포털 사이트를 방문해서 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭해서 조회하면 됩니다.

 

국가공간 정보 포털 바로가기〉

 

 

 

부동산 공제증서 받기

개업 중인 공인중개사는 법에 따라 보증보험, 공제상품에 가입해야 합니다.

이 부동산 공제증서의 내용은 과실이나 고의로 계약자가 금전적 패해를 입었을 때 손해를 보증한다고 나와있습니다.

공제증서는 중개 사고로 인한 손해를 배상해 줄 때 쓰이는 것이니 꼭 증서를 받도록 합시다.

 

 

같은 다가구 주택에 거주하고 있는 경우

• 임대인의 동의를 통해 계약 전에 부채 규모 파악하기
• 임대인이 거짓말할 경우 대비하여 특이사항 기재할 것
• 계약 전에는 확정일자 부여현황 발급
• 계약 후에는 확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람 내역 발급

 

전세 사기 피해 유형 및 예방법 알아보기

계약한 직후

임대인 변경되거나 대출을 받을 때

임차인이 입주하고 전입신고를 한 날짜가 6월 31일이라고 합시다.

그런데 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나, 대출을 받았다면 즉시 효력을 가집니다.

임차인의 효력은 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 바뀐 임대인이 대출을 받는 다면 빚의 효력은 당일 

즉 6월 31일부터 효력이 생깁니다.

 

주택임대차보호법의 맹점이 여기서 생기는 것인데요. 이를 악용하여 임대인들이 세입자가 대항력을 갖추기 전 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 합니다.

 

여기서 문제는 세입자의 대항력과 임대인의 근저당권간의 순위입니다. 앞서 말했다시피 임대인은 다음날 효력을 가지는 반면 임대인이 설정한 근저당권은 당일 효력을 가지기 때문에 내 보증금과 근저당권보다 후순위가 됩니다. 

이런 상태에서 집이 경매에 넘어가거나 우선순위를 다툰다면 내 보증금은 보호받지 못할 수가 있습니다.

 

계약 당일 전세사기 예방법

• 전세계약 당일 잔금 치르기 전에 등기부등본 확인
• 계약서에 특약사항 넣기
• 전세권 설정하기
• 깡통주택 조심하기 
• 기존 세입자가 이사를 갔는지 확인하고 잔금 지급하기
• 특이사항에 임대인의 의무 정확하게 기록
• 특약사항 실행과정 지켜보기

 

전세사기 유형 및 예방

 

입주한 이후에

임대인이 세금이 밀리거나 월급이 밀렸을 경우

미납국세의 의미

임대인이 세금을 안 냈을 때 2가지 문제가 발생합니다.

첫째, 당해세가 있습니다. 당해세는 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금을 말합니다. 만약 당해세 때문에 집이 

경매로 넘어갔다면 나의 보증금이 후순위로 넘어갑니다. 즉 당해세가 다른 빚과 보증금들보다 먼저 돈을 가져가는 것이죠.

둘째, 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞선다면 이것 또한 나보다 먼저 배당받게 됩니다. 하지만 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수도 있습니다.

 

임금채권 의미

사장이 퇴직한 노동자에게 임금을 안 줘서 이걸 받아내기 위한 권리를 말합니다. 

근로자 보호의 목적이 있어서 일반적인 채권과는 다릅니다.

퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해 보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법에 의해 다른 빚보다 보호받게 됩니다.

이것을 최우선 임금채권이라고 부릅니다. 

최우선 임금채권은 임대차 보증금과 같은 배당 순위에 놓입니다. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면 경매에 넘어갔을 때 

후순위로 밀릴 수 있습니다.

 

당해세와 임금채권 전세사기 예방법

• 미납국세 열람제도 활용
• 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
• 등기부등본확인
• 전세보증금반환보증에 가입

 

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집을 고를 때부터 지뢰들을 잘 피해서 전세 사기를 피할 수 있었으면 좋겠습니다.

전세로 이사 가시는 분들의 안전에 도움이 되셨길 바라며 글을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다!

 

 

 

 

이미지출처:프리픽

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